- De oververhitting van de Nederlandse huizenmarkt zorgt voor veel discussie, waarbij onder meer de vraag is of fiscale voordelen voor huiseigenaren verder moeten worden aangepakt.
- Toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) denkt dat de eigen woning beter als vermogen in box 3 kan worden belast.
- De Vereniging Eigen Huis heeft laten doorrekenen dat de huidige beperking van fiscale voordelen er vanaf 2042 al voor zorgt dat de overheid gaat verdienen aan de eigen woning.
De oververhitting van de Nederlandse huizenmarkt, met historisch lage hypotheekrentes, extreme stijgingen van huizenprijzen, krapte in het aanbod en starters op de woningmarkt die steeds moeilijker aan de bak komen, zorgt voor veel discussie.
Vrijwel iedereen is het erover eens dat een deel van de oplossing aan de aanbodzijde ligt: meer bouwen. Over de vraagzijde is veel minder overeenstemming.
Afgelopen maand lokte financieel toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) veel discussie uit met een pleidooi om de gunstige fiscale condities voor huiseigenaren te beperken: van de hypotheekrenteaftrek tot de mogelijkheid om eenmalig een ton als schenking in te zetten voor de aankoop van een woning.
De fiscale voordelen voor huiseigenaren verstoren volgens DNB de keuze tussen kopen en huren op de vrije markt, aangezien huurders op de vrije markt geen fiscale voordelen hebben. Daarnaast stimuleren de huidige fiscale voordelen van de eigen woning volgens DNB overmatige schuldfinanciering, wat een risico kan zijn voor de financiële stabiliteit in Nederland.
DNB stelt daarom voor om de eigen woning fiscaal gezien van box 1 te verplaatsen naar box 3 voor vermogen. Hiermee zouden de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait verdwijnen.
In box 3 zou dan de netto waarde van de woning (woz-waarde minus de hypotheekschuld) belast worden. Met extra vrijstellingen in box 3 én het terugsluizen van de opbrengst van de extra belastingen in de vorm van lagere belastingen op arbeid, kunnen de koopkrachteffecten beperkt blijven, volgens de financiële toezichthouder.
Politiek gezien is de overheveling van de eigen woning naar box 3 echter controversieel. Linkse partijen voelen hier wel voor, maar CDA en VVD zijn daar veel minder van gecharmeerd.
Maandag mengde de Vereniging Eigen Huis zich in de discussie. De lobbyclub van huiseigenaren heeft onderzoek laten doen door SEO Economisch Onderzoek om te kijken wat de effecten zijn van het huidige beleid ten aanzien van de fiscale voordelen van huiseigenaren. In de praktijk worden een aantal voordelen namelijk al afgebouwd.
In box 1 is de situatie momenteel zo dat je aan de ene kant het eigenwoningforfait (een percentage van de woz-waarde van de woning) moet optellen bij je belastbare inkomen en anderzijds de betaalde hypotheekrente als aftrekpost mag inzetten op het belastbare inkomen.
Er zijn echter op drie manieren al beperkingen ingezet bij de fiscale voordelen voor de eigen woning.
1) Hypotheekrenteaftrek naar maximaal 37%
Voor de hypotheekrenteaftrek geldt dat het aftrekpercentage de komende jaren in stappen wordt beperkt tot maximaal 37,05 procent. Dit raakt vooral hogere inkomens.
Dit jaar geldt voor inkomens boven de 68.507 euro bijvoorbeeld nog een aftrekpercentage van de rentelasten van 43 procent, maar dat zakt in 2023 naar 37,05 procent en is daarmee voor iedereen gelijk aan het belastingtarief van de eerst schijf voor het inkomen tot en met 68.507 euro.
2) Huiseigenaren met lage of geen hypotheek gaan steeds meer betalen voor eigenwoningforfait
Voor het eigenwoningforfait geldt nu een regeling waarbij huiseigenaren met een kleine woningschuld of helemaal geen hypotheek grotendeels zijn vrijgesteld van het eigenwoningforfait. Deze regeling wordt de komende jaren echter afgebouwd.
Dat gebeurt in kleinere stappen waardoor huiseigenaren bij wie het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare hypotheekrente vanaf 2048 het volle pond gaan betalen over het eigenwoningforfait.
3) Hypotheekrenteaftrek gemaximeerd op 30 jaar
Een derde punt is dat de hypotheekrenteaftrek is gemaximeerd op 30 jaar. Die regel is ingegaan op in januari 2001 en zal vanaf 2031 gevolgen krijgen voor steeds meer huiseigenaren. Geldverstrekkers houden daar nu al rekening mee.
Afbouw fiscale voordelen: overheid gaat vanaf 2042 geld verdienen aan huiseigenaar
Uit de berekeningen van SEO Economisch Onderzoek blijkt dat de overheid steeds minder kosten heeft aan de fiscale voordelen voor huiseigenaren. "De netto rekening van de hypotheekrenteaftrek, het saldo van de renteaftrek en het eigenwoningforfait, bedroeg in 2010 zo’n 10 miljard per jaar. Door de afbouw van de renteaftrek en door de lage hypotheekrente is dit bedrag inmiddels teruggelopen tot ongeveer 6 miljard en neemt jaarlijks verder af", schrijft de VEH in een persbericht.
"Volgens berekeningen van SEO kost het huidige stelsel de overheid vanaf 2042 geen geld meer. Daarna wordt het saldo zelfs positief. Dat komt doordat de totale opbrengst van het eigenwoningforfait (de belasting op het bezit van een woning) oploopt, terwijl het bedrag dat de overheid kwijt is aan hypotheekrenteaftrek juist steeds verder afneemt", is de conclusie van het onderzoek.
De stelling van de Vereniging Eigen Huis is daarom dat het huidige beleid er al voor zorgt dat het er meer evenwicht komt in het stelsel en er meer solidariteit komt tussen generaties huiseigenaren. "Het resultaat is dat oudere huiseigenaren die in het verleden renteaftrek hebben genoten, via het eigenwoningforfait de renteaftrek voor de jongere generatie gaan betalen. En juist voor starters is de hypotheekrenteaftrek een belangrijk vangnet bij renteverhoging."
Starters zijn volgens de Vereniging Eigen Huis vaak kwetsbaar voor hogere maandlasten door een relatief laag inkomen en een klein eigen vermogen. "De renteaftrek biedt hen bescherming omdat hogere rentelasten voor een deel worden gecompenseerd met een hogere belastingteruggaaf."
Directeur belangenbehartiging Karsten Klein van de Vereniging Eigen Huis stelt dat het huidige systeem ook veel goede eigenschappen heeft. "Gooi dat niet weg voordat je daarvoor een beter alternatief hebt. Wij roepen daarom politieke partijen op om niet uit opportunisme overhaast te kiezen voor een nieuw stelsel."